Уже по традиции, начало нового - 2008 года ознаменовалось появлением законодательных новшеств в сфере правового регулирования операций с землей. И если в 2007 году наиболее значимым изменением  в земельном законодательстве стало продление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, то в новом 2008 году законодатель, кроме этого, предлагает новые подходы к определению способов приобретения прав на землю, расширению полномочий органов государственной власти в сфере распоряжения землей, а также использованию земель отдельных категорий. Такие изменения требуют дополнительного внимания и детального правового анализа, поскольку именно они могут стать определяющим фактором участия украинских и иностранных инвесторов на рынке недвижимости в Украине. В первую очередь следует отметить, что последние изменения в Земельный кодекс Украины были внесены Законом Украины «О государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины», что является особенностью, присущей исключительно украинскому законодательству. Системный анализ положений Закона «О бюджете» позволяет выделить ряд существенных из менений к ЗК Украины, которым будет уделено особое внимание в рамках данной статьи.

 

Так, ЗК Украины предусматривает возможность приобретения земельных участков в собственность и предоставление их в пользование. Такая возможность предусмотрена как для резидентов, так и для нерезидентов Украины. Особенность приобретения земельных участков в собственность из земель государственной или коммунальной собственности состоит в применении к таким случаям конкурентных начал, которыми, согласно предыдущей редакции ст. 127 ЗК Украины, являлся аукцион и конкурс. Законом «О бюджете» в эту статью внесены изменения, согласно которым продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности осуществляется исключительно на аукционах. Аналогичные изменения внесены в ст. 124 ЗК Украины. Они также предусматривают аукцион, как единственный способ предоставления в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности. При этом аукцион, по своей сути, является способом приобретения земельного участка лицом, предложившим за него наивысшую цену среди других претендентов. Конкурс же представляет со бой способ приобретения земельного участка лицом, предоставившим наилучшее предложение по дальнейше му использованию данного участка. Предусматривая исключительно аукционный способ предоставления земельных участков, украинский законодатель установил оплату максимальной стоимости таких участков опреде ляющим условием их приобретения. В то же время, та кой подход законодателя создал определенные трудности при реализации инвестиционных проектов в разных регионах Украины. Так, например, привлечение инвесторов для строительства объектов коммерческой и социальной недвижимости в Киеве осуществляется по условиям инвестиционного конкурса, согласно которому потенциальный инвестор, предложивший наилучший инвестиционный проект в рамках этого конкурса, приобретает и право на землю для реализации такого проекта. Последние изменения земельного законодательства Украины повлекли за собой ситуацию, при которой победа инвестора в инвестиционном конкурсе может послужить лишь одним из оснований для проведения отдельного аукциона по приобретению земельного участка, что, в свою очередь, не гарантирует инвестору обязательного приобретения прав на землю для реализации инвестиционного проекта. Потенциальный инвестор не заинтересован в участии в проекте на подобных условиях, что побуждает органы местной власти к поиску новых вариантов решения земельных вопросов для привлечения инвесторов. Не исключено, что одним из таких вариантов вскоре станет суперфиций (право пользования чужим земельным участком для застройки).

 

Право суперфиция является новым институтом для земельного законодательства Украины. Нормы, регулирующие этот институт, появились в ЗК Украины в 2007 году, и практика их применения на сегодняшний день незначительна. Кроме того, в законодательстве отсутствует четкий механизм реализации этого права. Однако положительным аспектом реализации права суперфиция является предоставленная ЗК Украины возможность урегулировать все нюансы землепользования при строительстве объектов недвижимости в договоре суперфиция. Также возможны иные варианты решения такого рода трудностей.

 

В целом же, появление новых законодательных норм порождает поиск наиболее приемлемых способов их реализации, что в свою очередь способствует развитию как рынка недвижимости, так и законодательства в этой сфере.

 

Еще одним важным законодательным нововведением, на которое необходимо обратить внимание, является расширение круга субъектов, уполномоченных распоряжаться земельными участками. Так, согласно предыдущей редакции п. 12 Переходных положений ЗК Украины, до разграничения земель государственной и коммунальной собственности, распоряжение земельными участками в пределах населенных пунктов, независимо от их категории, осуществляли местные советы, а за пределами населенных пунктов – соответствующие органы исполнительной власти. Нынешняя редакция этого пункта предусматривает, что правом продажи земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земель, переданных в частную собственность и земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации) наделен центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, которым является Госземагентство (бывший Госкомзем). Такой подход законодателя вызывает вопросы, поскольку на сегодняшний день продолжает действовать мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. В условиях действия моратория на продажу таких земель, определение органа, уполномоченного осуществлять такую продажу, не является необходимым. В то же время, отсутствует сам механизм продажи сельскохозяйственных земель на аукционах, что в свою очередь не позволя ет четко определить пределы полномочий органов земельных ресурсов в этой сфере. В любом случае, лишь в процессе реализации указанной нормы станет известно, какие цели преследовал законодатель, наделяя органы земельных ресурсов соответствующими полномочиями.

 

Кроме того, Законом «О бюджете» внесены изменения в ст. 129 ЗК Украины, определяющие порядок приобретения земельных участков государственной и коммунальной собственности иностранными юридическими лицами. Предыдущая редакция ст. 129 ЗК Украины предусматривала, что продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых рас_ положены объекты, подлежащие приватизации, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется государственными органами приватизации по поручению Кабинета Министров Украины и по согласованию с Верховной Радой Украины. Согласно нынешней редакции этой нормы, продажа таких участков осуществляется органами приватизации по согласованию с Кабинетом Министров Украины. Упростит ли такая норма порядок приобретения земельных участков под объектами, подлежащими приватизации, иност_ ранными юридическими лицами, судить пока рано. Однако следует обратить внимание на положительную тенденцию к уменьшению количества государственных органов, поручения и согласования от которых необходи_ мо получить при приобретении земельных участков, в частности, под объектами приватизации.

 

Законом «О бюджете» также внесены изменения в отдельные нормы Переходных положений ЗК Украины, касающиеся продления моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Традиционно именно эти нормы вызывают наибольший общественный интерес и всегда анализируются как резидентами, так и нерезидентами Украины.

 

Как и предполагалось, в начале 2008 года законодатель продлил мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. На этот раз запрет будет действовать до вступления в силу законов Украины «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель». Проекты этих законов находятся в Верховной Раде Украины и ждут своего рассмотрения. До тех пор, пока эти законы не будут приняты:

1. сохраняется запрет на внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ;
2. не допускается купля_продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;
3. запрещена купля_продажа или иным способом отчуждение и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, для ведения товарного сельскохозяйственного производства, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачиих по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок, в соответствии с законом, изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд.

Таким образом, суть моратория, по сравнению с прошлым годом, не изменилась. Однако период его действия определен не календарной датой, а событием, от которого зависит его прекращение, и которым является вступление в силу законов Украины «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель».

Закон «О бюджете» также предусматривает и иные изменения к земельному законодательству Украины, преимущественно технического характера.

Однако, изложенные в данной статье существенные изменения земельного законодательства лишь подтверждают тот факт, что земля по-прежнему остается одним из самых важных объектов капиталовложения, требующих постоянного внимания как со стороны лиц, осуществляющих юридическое сопровождение ее оборота, так и со стороны украинского законодателя.

При этом, рассмотренные законодательные новшества, безусловно повлияют на развитие рынка земли в Украине, однако оценить действительную степень их влияния, как на резидентов, так и на нерезидентов, приобретающих земельные участки в разных регионах Украины, возможно лишь после формирования устойчивой практики применения данных нововведений, а также формирования массива подзаконных нормативных актов, которые позволят реализовать достаточно смелые идеи украинского законодателя.